Pour devenir propriétaire à petit prix, vous pourriez peut-être envisager la vente en viager. En France, comme ailleurs, cette opération est connue depuis très longtemps. Elle peut présenter des inconvénients, mais ses avantages ne sont pas non plus des moindres.

Mais en quoi consiste réellement le viager ? Comment se lancer ? Quelles sont les choses à savoir avant de vous lancer dans ce genre de transaction ? Le point sur cette nouvelle tendance immobilière.

Qu’est-ce que le viager ?

Pour commencer, il importe de définir ce qu’est le viager ? Pour dire simplement : c’est un genre de transaction immobilière qui consiste à acheter petit à petit un bien. Sa valeur pourra être réduite ou augmenter selon le cas.

  • Acheter un bien à un sénior

Pour être éligibles à la vente en viager, les propriétaires qui mettent en vente leur bien  doivent être des séniors. Ce sont des personnes âgées, à la retraite qui touche une petite pension et qui sont en quête d’un bon moyen pour gagner un meilleur niveau de vie.

Autrement dit, la vente en viager consiste à acheter un bien à un sénior. Mais attention, il ne s’agit pas d’une transaction classique comme on a l’habitude de voir. C’est une vente qui permet notamment aux acheteurs d’échelonner les paiements dudit bien. Ce qui est pratique pour ceux et celles qui ont un budget limité pour accéder à la propriété.

  • Un système de vente location

Pour définir simplement la vente en viager, certains professionnels utilisent le terme de « vente location ». Le système est un peu le même. Vous allez payer un genre de loyer tous les mois, que l’on appelle ici une rente, pour qu’à la fin du contrat le bien immobilier soit à vous.

Mais attention, il y a tout de même des différences de taille entre la vente location classique d’un bien immobilier et la vente en viager.

  • Les règles du viager

Dans un viager, vous n’allez pas pouvoir profiter du bien en question jusqu’à ce que le propriétaire décède. C’est la première règle. En d’autres termes, vous allez payer une rente pour seulement « réserver » le bien. Vous ne pouvez pas prendre possession des lieux.

La rente en question variera selon l’espérance de vie de la personne qui vend le bien et la valeur de l’immeuble en généralité. Elle ne sera donc pas pareille d’une transaction à une autre. Et elle devra d’ailleurs être mentionnée dans le contrat de vente en viager.

Bien évidemment, comme toute transaction immobilière, ce type de vente est sujet à un contrat en bonne et due forme et qui devra être signé par un notaire. Pour éviter toute ambiguïté en la matière, une mention en grand « vente en viager » est de mise sur ledit document.

Et si tous les types d’investisseurs peuvent se lancer dans le viager, pour vendre, il y a, comme susmentionné, quelques conditions à respecterNotamment, outre l’âge, il faut être propriétaire des lieux et pouvoir le justifier.

À savoir que la vente en viager peut se faire sur n’importe quel type d’immeuble, et ce, peu importe, depuis quand le propriétaire le détient.

Et vous l’aurez compris, le contrat de vente en viager n’a pas de fin si ce n’est le décès du propriétaire qui vend. Ce qui peut être à la fois un avantage et un inconvénient. Vous allez comprendre pourquoi.

Quels sont les avantages d’une transaction de ce genre ?

Bien évidemment, si la vente en viager est depuis peu très tendance, c’est bien parce que ce type de transaction peut présenter quelques avantages. Et cela pour le vendeur comme pour l’acheteur. Mais quels sont-ils ? Le point.

  • Les avantages du viager pour le propriétaire

Pour le propriétaire, le viager peut

Impacter sur le niveau de vie :

Pour les vendeurs, la vente en viager est surtout poussée par des besoins financiers. C’est une manière en effet d’impacter sur le niveau de vie. La rente que vous pouvez toucher, en plus de votre pension de retraite, vous évitera les fins de mois difficiles. Et elle dure toute votre vie. De peur de perdre la vente et le résultat de leurs efforts pendant des années, les acheteurs seront de bons payeurs et règleront toujours rubis sur l’ongle ce qu’ils vous doivent. C’est une sécurité en plus tous les mois.

Une réduction des charges :

La vente en viager est également un moyen pour réduire vos charges. Tout le monde sait que détenir une propriété immobilière peut coûter cher. Entretien, taxes sur les biens immobiliers, etc. : tout ne sera plus à votre charge, mais à celui de l’acheteur qui malgré qu’il ne puisse pas encore prendre possession des lieux sera considéré comme le propriétaire officiel.

Éviter de donner un bien immobilier en héritage :

En outre, la vente en viager vous permet d’éviter de céder un bien immobilier en héritage à vos descendants. Et pour cause, cela coûte cher. L’ouverture du testament et le transfert de la propriété peuvent imposer des frais de quelques centaines d’euros à vos héritiers. Autant éviter.

Sans compter qu’un héritage immobilier est souvent source de conflit dans une famille. C’est d’autant plus le cas si vous n’avez qu’un seul bien à céder. Pour éviter que vos héritiers ne s’entre-déchirent, vendre votre bien avant de partir est tout aussi bien.

Permettre de continuer de profiter de sa résidence malgré la vente :

Et avec la vente en viager, contrairement à une transaction immobilière classique, vous pouvez continuer de profiter de votre résidence malgré qu’elle ait été mise en vente. C’est précisé dans le contrat de viager. Les acheteurs ne peuvent prendre possession des lieux avant le décès du vendeur.

  • Les avantages du viager pour l’acheteur

Les propriétaires ne sont pourtant pas les seuls à profiter de la situation. Pour les acheteurs, cette technique peut :

Permettre de négocier un meilleur prix pour un bien :

La vente en viager peut vous permettre de profiter de bonnes affaires. Il se peut que le propriétaire passe l’âme à gauche plus tôt. Ce qui vous permettra d’arrêter de payer les rentes et d’acquérir le bien à moindre coût, et ce, même par rapport à sa valeur sur le marché.

C’est d’ailleurs cet aspect financier, pour le moins étonnant et original, qui a permis de démocratiser la vente en viager en France et ailleurs.

Profiter d’un bien de caractère :

Ce sera aussi une bonne solution pour profiter d’un bien de caractère. Les anciens bâtis, comme c’est souvent le cas des propriétés des personnes âgées ont un certain charisme que les nouvelles constructions à la mode n’ont pas. Et dans la majorité des cas, ils sont bien placés.

Désormais, alors que la vente en viager a le vent en poupe sur le marché, les propriétés à vendre sont de plus en plus nombreuses. Vous avez l’embarras du choix.

Un échelonnement des paiements par mois :

Et ce sera une bonne manière d’acquérir une propriété, sans vous endetter et sans payer le maximum. Vous pouvez négocier une rente de quelques centaines d’euros seulement par mois. À l’instar des achats à crédit, vous n’allez pas payer le prix de votre bien en une seule fois. Un échelonnement par mois sera proposé. Ce qui est un avantage aussi bien pour vous, en tant qu’acheteur, que pour les propriétaires qui vendent leur bien.

Le viager : quels sont ses inconvénients ?

Attention toutefois, la vente en viager  n’est pas une solution parfaite. Il est des inconvénients dont vous devez tenir compte avant de vous lancer.

  • Les inconvénients pour les acheteurs

Ce sont notamment les acheteurs qui sont les plus victimes de ce type de transaction. Les inconvénients sont nombreux.

La valeur du bien peut parfois augmenter :

Mais il se peut aussi que le propriétaire tienne plus longtemps. Ce qui fera grimper la valeur de votre bien de manière exponentielle. Il n’y a pas de calcul précis de la valeur du bien à vendre dans ce cas.

Vous serez tenu de payer les rentes, et ce, quand bien même vous avez dépassé la valeur vénale du bien. Et il faudra toujours patienter avant de prendre possession des lieux.

Bien évidemment, il reste toujours l’option de céder de nouveau le contrat de viager à une autre personne. Mais, si cette solution vous permet de limiter les pertes, elle ne vous aide pas à récupérer les fonds que vous avez déjà investis dans la transaction.

Une sensation de jouer les vautours :

Et moralement, ce n’est pas très bon. Certains sont tombés en dépression à cause du principe même de la transaction. Vous aurez en effet la sensation de jouer aux vautours. Vous serez toujours en train de guetter la moindre maladie ou signe de malaise de la part du propriétaire qui reste tout de même un sénior.

L’incapacité de pouvoir jouir immédiatement du bien :

Et malgré tous les fonds que vous pouvez mettre dans le bien en question, il faudra toujours faire preuve de patience. Selon les règles mêmes de la vente en viager, vous ne pouvez pas profiter du bien avant le décès du vendeur.

Cela signifie que vous ne pouvez pas vous installer. Mais en plus, vous ne pouvez pas louer ou rentabiliser la propriété en question, et ce, même pas en partie à moins d’une convention avec le propriétaire.

L’entretien de ladite propriété est de votre ressort :

En plus de tout cela, l’entretien de cette propriété est désormais de votre prérogative. Cela concerne les éventuelles rénovations, les réparations ou la remise aux normes des lieux. Cela peut tout de même impacter sur la valeur à venir de votre propriété.

  • Les inconvénients pour les vendeurs

Mais les séniors qui vendent à viager ne sont pas non plus à l’abri de quelques inconvénients.

Des acheteurs malveillants :

Le risque pour les vendeurs est de tomber sur des acheteurs malveillants. Certains ne peuvent attendre que la nature fasse son œuvre et souhaitent à tout prix faire une bonne affaire, quitte à précipiter les séniors dans une mort certaine pour y parvenir. Les crimes de ce genre ont augmenté ces dernières années.

L’incompréhension des proches :

Et bien évidemment, il y a aussi l’incompréhension des proches. Les enfants et les petits enfants peuvent se fâcher. La vente en viager peut créer des tensions dans la famille. Un conseil : prenez le temps d’en discuter avec vos enfants ou vos proches avant de prendre votre décision.

Une mauvaise estimation du prix du bien :

Enfin, vous ne serez pas non plus à l’abri d’une mauvaise estimation du prix de votre bien. Il faudra tout de même se baser sur cette valeur vénale pour le calcul des rentes. Afin d’éviter d’y perdre de l’argent, le mieux reste de confier votre opération à des professionnels. Il y a quelques courtiers qui sont experts dans la vente en viager en France actuellement et qui peuvent vous aider.

Comment se lancer dans la vente en viager ?

Il n’en demeure pas moins que la vente en viager est très tendance depuis quelques années. C’est une bonne manière, efficace, simple et modique, pour développer et diversifier votre patrimoine. Alors, comment se lancer dans l’aventure du viager ? Le point.

  • Faire appel à un courtier spécialisé

Que vous soyez un acheteur ou un sénior qui souhaite vendre son bien, il convient de toujours faire appel à un spécialiste quand vous envisagez de réaliser une vente en viager.

Comme susmentionné, dans le second cas, vous pouvez ainsi être sûr de faire le bon calcul lors de la fixation de la rente. Et dans le premier cas, vous pouvez ainsi mieux sonder le marché et avoir le choix en termes de biens et de bonnes affaires.

Vous l’aurez compris, la vente en viager est différente des transactions classiques de vente immobilière. Il vous faudra donc des professionnels spécialisés en la matière pour vous accompagner. Ce n’est pas le cas de tous les courtiers et de toutes les agences immobilières de France.

Si vous faites appel à un courtier, sachez que ce dernier vous prendra tout de même une commission pour avoir joué les intermédiaires dans la vente. Cette dernière peut être de l’unique ressort de l’acheteur ou divisée entre le vendeur et l’investisseur. Tout dépend du professionnel en question. En tous les cas, les commissions seront dues dès la conclusion du contrat.

  • Prendre le temps de choisir le bon bien

Comme dans tout investissement immobilier, vous devez prendre le temps de bien choisir la propriété dans laquelle vous allez investir.  Pour ce faire, vous ne devez pas seulement vous attarder sur le prix et les caractéristiques du bien en question. Vous devez également prendre en considération l’âge et l’espérance de vie du vendeur. Certes, ce n’est pas correct, mais cela peut impacter sur la réussite ou non de votre transaction et votre capacité ou non à faire une bonne affaire.

Le choix du bon bien dans lequel investir passera bien évidemment par une démarche de visite physique dans les lieux. L’objectif étant de savoir si vous pouvez vous projeter dans la propriété en question.

  • Un contrat de vente en viager : les mentions obligatoires

Pour une transaction de vente en viager, vous devez bien sûr faire un contrat. Et pour que le document soit légal, quelques mentions obligatoires sont à y mettre. Notamment, comme entête, vous devez avoir « Contrat de vente en viager ».

Ce document devra aussi contenir des informations sur l’acheteur et le vendeur, les caractéristiques du bien et les conditions de la vente : la rente, la date et les moyens de payement, etc. Enfin, le contrat devra aussi être signé par les deux parties et authentifié par un notaire.

Les questions de la mention obligatoire dans un contrat de vente en viager ne se posent pas si vous faites appel à un courtier pour vous accompagner. Généralement, ce genre de professionnel dispose d’un modèle déjà prêt à être utilisé et qui ne nécessite simplement que de remplir les blancs. Vous  gagnerez ainsi du temps dans la réalisation de la transaction.

  • Combien coûte en moyenne une vente en viager ?

Mais on est tout de même en droit de connaitre combien coûte en moyenne une vente en viager. Et en la matière, il est pourtant impossible de donner une fourchette de prix. Le bouquet au total peut aller jusqu’à 40% de la valeur générale du bien dans la majorité des cas.

Mais les rentes varient selon l’espérance de vie du vendeur et sur la base de la valeur sur le marché de ladite propriété. Il faut un certain savoir-faire pour calculer le prix d’une vente en viager, et notamment de la rente. Raison pour laquelle, on insiste sur l’importance d’avoir recours à un professionnel immobilier pour gérer la transaction et pour vous accompagner. Vous évitez ainsi de vous faire avoir, et ce, aussi bien si vous êtes acheteur que vendeur.